新2手机网址(www.hg108.vip):上海二手房核验价能八成了?

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本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:微笑向暖,题图来自:视觉中国


最近网上有一张图流传的很火,不少中介在传,6月20日之后,上海二手房银行评估价从原来总房价的60%,涨到80%。

       

来源:链家


其实,在这之前也有流传过中介内部小道消息,在最近成交的部分小区里确实存在银行评估价上涨的趋势。


如果这个是真的,对购房者来说绝对是很好的一个买房时机。但毕竟只是网传,还需要根据真实的数据情况来证实。


于是,我专门联系了二手中介,来求证一下二手房银行评估价到底有没有涨到80%。


事实上大家常说的核验价,专业层面的说法就是银行评估价,接下来我们用银行评估价继续往下聊。


01


“我们最近成交的一套二手房,银行评估价是现在市场价的7成。”


从我们二手房部门最近一套成交网签的房源开始说起,从同事倩倩那边了解到,6月19日网签了一套二手房几乎是市场价的7成。


         

小区叫金地格林世界森林公馆,房龄比较新,是2010年建成的,位于南翔板块。6月19日成交的那一套房源挂牌总价为543万,88平方米的小户型。


倩倩还给我发来了这个小区的历史成交情况,正好可以来捋一下这套房源的银行评估价变化。


         

最初这个小区同样是88㎡左右的房源,在去年12月评估价是300万。到今年6月之前银行评估价波动在300万-320万左右,差不多是市场价的6成。


这个小区去年银行评估价在3.3万/㎡左右,所以当时给客户的银行评估价是在3.3万-3.6万/㎡左右。


据倩倩说,6月19日她网签的那一套价格是340万,算是当时比较高的价格了。


没想到的是7月8日银行评估价出来之后是382万,直接涨了42万,单价已经将近4.3万/㎡了。差不多是目前市场价的7成。


        

所以最近成交的这套房源,6月20日前后银行评估价的变化是:从3.3万/㎡涨到了4.3万/㎡,价差1万/㎡。


这样一算,一套88㎡的房子,首付可以少很多,一下子减轻了不少压力。


为了求证银行评估价上涨的情况到底是单点现象还是普遍都是如此,我又去链家网找了一些数据。


02


我在链家核实了30个小区,银行评估价最高确实涨到了82%。


我又去链家求证了不同板块的真实情况,从内环内、中内环、外中环、外环外一共找了不同类型的差不多30个小区。


在我随机咨询的16个板块、30个小区里,基本上都得到了统一的回答,最近二手房银行评估价上涨的现象是真实存在的。


得到的最新数据反馈如下:


明显上涨的小区有26个,也就是说在调查范围内的这些小区,有将近90%的小区银行评估价是有所上涨的。


评估价普遍在市场价的七成到八成左右


我们先看上涨最高的小区,涨到80%的小区有9个,也就是说大概有三分之一的小区二手房银行评估价涨到了80%。


其中涨幅超过市场价80%以上的小区有4个。


有的小区涨了,但没有8成那么多,在70%-80%之间。其他的是略微有所上涨,最低的也从60%涨到了68%左右。


从这个数据其实我们可以推断出,银行评估价上涨的趋势其实已经是一个普遍现象。


以前都是要先打6折左右算贷款,最近差不多是打7折到8折再算贷款。


举个例子,位于浦东内环内的滩坊八村小区,一套48平总价439万的房源,单价9万/㎡,原银行评估价在6.3万/㎡,差不多是市场价的70%。




现在比之前涨了不少,评估价7.5万/㎡,等于市场价的82%。从这段时间的实际成交来看,这个小区前后每平米涨了有1万左右。

       

        

从7成涨到了8成,这也说明之前流传的图片是有一定真实性的,是可以加以验证的。


在咨询的这些小区里,参考的小区都是最近成交明显变多的,而送审之后的银行评估价也有所上涨。


不过,最新银行评估价主要是看具体小区的成交情况,每一个小区的情况都不太一样。如果小区在6、7月份还没有成交,其实是没有可参考数据的。

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03


上海二手房银行评估价比较高的房子,都是哪些?


在30个随机样本里,我把评估价上涨的小区按产品类别看了一下。


在这些小区里,300万以下、300万到500万、500万到1000万、以及1000万以上的小区都存在银行评估价上涨的情况,也就是说,这一次其实各个总价段的小区都会有上涨的现象。


那么,银行评估价有变动的都是哪类小区呢?


其实,我在选择样本的时候也是按照内环到外环不同板块来分的。



涨得最高的小区分别位于徐汇滨江、虹口北外滩、静安大宁......而闵行华漕等板块,大部分都在外环内。


从中介那边反馈的情况来看,各个板块的情况都不一样,同一个板块有的小区涨了,有的小区依旧没有涨。


据各个板块的中介介绍,其中,北外滩整个板块都有所上浮,华漕板块所有小区也都涨了。



张江板块、江桥板块、金桥板块等,有的小区银行单价平均每平米涨了一万左右,其实是蛮高的了。


从房龄上看,银行评估价涨到80%的10个小区里,2000年左右的有8个,所以房龄在20年左右的占比80%。



因为调查的样本不够多,所以也不能说明最近银行评估价上涨的就一定是这一类房子。所以我问了几个链家中介,得到的反馈是:不论是老小区还是新小区都有明显上涨的现象,有的小区没有成交数据所以没有依据。


以中介最近成交的小区来看,品质好一点的小区在没有调整之前,它的银行评估价就比周边小区高一些。



大部分小区之前的银行评估价主要是在房子市场价的五成到六成,上个月6月20号之后,基本上调整到市场价的8成左右。


其中,新小区涨幅明显,


零几年房龄比较新的小区涨了,2000年的老小区涨了一些但涨的小区比较少,不同板块的情况有所差异。


除了评估价上涨这个趋势之外,有一个现象也值得关注,就是随着评估价放松,部分板块小区的二手成交量最近也增加了


这也代表着其实二手房银行评估价上涨的趋动下,也带动了二手成交量的上涨。


最后,我们以调查时遇到涨得最高的小区来看一下,银行评估价上涨之后大概可以省下多少购房首付成本。


据中介介绍说,滨江小区银行评估价从6月20日就开始涨了。


最近成交的一套60平左右的房源,之前银行评估价是5.2万/㎡,而现在直接提高到了6.5万/㎡。从之前的65%涨到了现在市场价的80%。


         

按照现在的银行评估价变化,我算了一下一套总价480万房子的首付变化。


原本按照65%来算,首付需要480-312*65%=277.2万,涨到80%之后,首付需要480-384*65%=230.4万。


首套直接少了47万,首付等于减少总房款的10%左右。


如果按照这个算法,二套虽然会少一点,但也能减少21万。



一般来说银行评估价差不多是市场价的60%,现在有的小区最高上涨到八折左右,意味着首套首贷的首付比例从6成降到了5成左右。


所以,对于首套客户来说,现在买房可以节约几十万的购房成本。等于减少了购房者的首付压力,绝对是一个利好的事情了。


04


调查中,我也大概了解到了一些真实的情况。


就是目前上海二手市场上所谓的银行评估价,或者说核验价的确是有上涨趋势的。


从中介对市场的了解来看,七月份之后,评估价上涨会更加明显。



最近有购房需求的朋友,有时间也可以多去看看房。说不定你中意的小区现在的购房成本已经比之前宽松了很多。


特别是刚需客户,购买首套的首付压力可以减轻很多。


总的来说,二手房银行评估价上涨对于购房者来说是一个利好趋势,买房成本是有所下降的。


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:微笑向暖

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