21名富豪“疯抢”上海老洋房,血拼719轮溢价6000多万成交

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魔都楼市从来不缺故事……

继浦城小区百套老破小一夜售空后,上海又一老洋房凭借亿元成交价强势“出圈”。

近日,阿里法拍网上拍出一栋老洋房,成交价9932万元,较评估价溢价83%,较起拍价溢价162%。该建筑为一幢3层西班牙风格花园住宅,建面360平方米,于1936年竣工,主楼带车库,且拥有一个约150平方米面积的花园。

当日早10点,该标的正式开拍,共有21位意向人或机构报名,经过11个小时的“麓战”、719轮报价,最终被竞买者D3952拿下,期间先后延时672次,凭借着对这套老洋房的执念买家们撑到了最后。

“血拼到底”的结果是起拍价3797万的老洋房最终以9932万元成交,溢价率高达162%。

这一结果,让不少行业人士直呼“看不懂“。

中原地产市场分析师卢文曦对《国际金融报》记者表示,这可能只是个别案例,或与最近市场情绪仍在高位有关,“评估价其实是明显低于市场价的,几百轮下来,不排除市场情绪失控,结果超过预期了。”

此外,安居客中介张洋(化名)也表示了类似看法,他直言“按正常价格来看,小区目前为止还没有卖过这个价格,很可能是炒上去的”。

小区房价之巅

引发一众买家疯狂的房源位于“上方花园”,是英商马海洋行设计、于1941年落成的公寓式花园里弄,距今已有85年历史,入选上海市优秀历史建筑。从位置来看,现位于内环淮海中路1285弄,即此前闻名遐迩的霞飞路。

从地铁1号线常熟路站3号口出来,马路对面即是小区入口。

小区入口(何艳艳 摄)

小区内一条双向主干道贯通南北,东西方向依次布局5排整齐的行列式住宅,共计74幢,均为3层砖木结构住宅。

本次被司法拍卖的30号小洋楼,位于右手边第一个里弄。历经近百年风吹雨打,洋楼显现出一种饱经沧桑的破旧感,墙皮剥落、污渍成片,墙体上还有细小的裂纹,顶层的窗户已见破碎。

30号老洋楼前院(何艳艳 摄)

30号老洋楼背面(何艳艳 摄)

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《国际金融报》记者从小区住户处了解到,该楼已空置多年,此前为一户独居。这也与法拍裁定书所述一致,该楼沦为法拍,正是源于一桩家族遗产分割纠纷案。

据悉,该洋楼由7人共同继承,实际仅有一人留在老宅居住。随后,其中4人提出分割共有财产的主张,并诉至法院。裁判文书网显示,徐汇区人民法院于2017年6月22日判定,将该房屋进行拍卖或变卖,所拍价款按各继承人所有产权份额进行分割。由此才引发了这场老洋房的法拍“狂欢”。

据悉,此次拍卖共吸引超八万人围观,但拍出近亿元天价却出乎众人意料,相当于高出同小区市场价50%左右,较5月法拍的43号全幢还要高出1591万元。

卢文曦指出,“超过那么多,不排除有其他因素影响。”如出售方想卖出高价,找托将价格顶上去;此外,由于评估价明显低于市场价,亦不排除数百轮下来市场情绪失控,导致竞拍结果超出预期。

与此同时,也有业内人士指出,相较于周边愉园、新康花园、复兴西路洋房、延庆路123弄小区等老洋房小区,上方花园品相较好,具有较高投资价值;且该小区文化底蕴深厚,历史名人云集,如著名出版家及爱国教育家张元济、中国现代会计之父潘序伦等,也是投资加分项。

业主受 *** “跳价”600万

据《国际金融报》记者了解,该小区鲜有业主挂牌出售。

有小区居民向记者介绍,上方花园虽然住户较多,但很少是业主自住,多是出租或空置。即便是出租,租金也比周围小区贵,几平米的单间一个月下来最低也得3000-4000元,更多的是租给一些小公司办公。目前链家网上仅有2套在租,均为1室1厅,面积25平米左右,租金分别为6500元和8000元。

“出售的也不多,很少有业主愿意卖,宁愿空着。”上述居民说道。

各大二手房交易平台上,目前仅安居客挂出一栋上方花园小洋楼公开在售。房源信息显示,该楼房建筑面积360平方米,与30号小洋房大小相同,而报价(核验价)仅为5399万元,相较本次法拍房性价比高出不少。

记者就此联系到中介张洋,其透露,该房源实际挂牌价为6800万元(即业主实际到手),税费各付。

若按卖方“满五唯一”、买方为首套粗略计算,交易双方税费合计为674万元。具体来看,买方需支付契税和中介费,首套契税按1.5%计算约102万元,此外买家还需承担2%的中介费,即136万元,合计238万元,值得注意的是若为二套则契税翻倍;至于卖方,税费主要为增值税和个税,由于购房历史久远,购入价格已不太清晰,增值税据张洋预估不会超过300万,加上个税2%,合计约436万元。

这也意味着,买方实际需支付的购房价款及税费将超过7000万元。

然而,上方花园的房价涨势并没有给买家犹疑的时间。因为这次法拍,小区小洋楼的影响力及知名度进一步扩大,记者从小区保安处了解到,近期每天都有七、八组人前来看房,除了中介带看,还有不少人士自行开车过来。“主要是看看房型和位置,看完就走”。

小区内景(何艳艳 摄)

张洋也告诉记者,其实早前该小区洋房就有很多客户关注,出房率还可以。经过这一次拍卖,很多人都了解到这块洋房,也知道目前一个出价标准,“如果有合适的,也许会比之前出的更快些”。

此外,小区房价受法拍的高溢价影响,也在一定程度上提振了业主信心。“本来还有一栋,结果下午和业主联系时跳价了,之前说6000万元,现在又提高了600万。”若以此价格成功出售,成交单价就在19万元以上。

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